Indicatii in Constructia unei Case

Constructii case

 – un subiect care va intereseaza? AGI Total Construct doreste sa va informeze:

  • Primul pas
  • Achizitionarea terenului
  • Proiectare si Avize
  • Executie

 Primul pas – Vreti sa va construiti o casa si nu stiti cu ce sa incepeti? Noi va sfatuim:

  • Stabiliti ce doriti sa construiti: o locuita curenta sau o casa de vacanta
  • Bugetul si metoda de finantare
  • Alegeti zona unde vreti sa construiti
    • vecini, aproprierea de servici, scoala, posibilitati aprovizionare, acces rapid la mijloace de transport, unitati sanitare,politie,etc
    • drum acces (inclusiv accesul masinilor de transport sau a utilajelor de constructii), canalizare, adincimea pinzei freatice, stabilitatea solului, etc
    • interesati-va la regiile aferente despre planurile si amplasarea conductelor subterane -apa, canalizare, cabluri alimentari energie, telefonie, gaze, cablu date, etc.
    • poluare (apa, aer, zgomot) – aproprierea de unitati industriale, mari artere de circulatie, aeroporturi, gari, centrale termice, gropi de gunoi.
    • servicii si facilitati oferite de primarie ( apa, gaze, canalizare, energie electrica (220 / 380v), telefon, cablu tv, internet, drumuri acces, vidanjare, ridicarea gunoiului).
  • Propuneti-va un model de casa: numar de nivele, camere, mansarda, terase, etc.
  • Stabiliti gradul de implicare in acest proiect
  • Stabiliti timpul pe care il puteti aloca acestui proiect
 

 Achizitionarea terenului – pentru a fi siguri ca faceti o investitie buna trebuie sa aveti in vedere mai multe aspecte:

  • Verificarea actelor prezentate de vanzator
    • Valabilitatea si corectitudinea actelor originale (consultati un avocat sau un notar)
    • Cereti sa vi se arate dosarul cadastral al terenului si a eventualelor constructii ce se afla pe acest teren
    • Existenta unor litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiuni, etc)
    • Cereti vanzatorului dovada ca terenul se afla in intravilan (este posibil sa fie in intravilan si sa fie momentan in circuitul agricol- in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru a se putea construi acolo)
    • Solicitati certificatul de urbanism in vederea vanzarii
  • Vecinatatile si dimensiunea terenului – Casa se va ridica la minim 5m de la strada si 3m de casa vecinilor, daca au fereastra spre terenul dumneavoastra. Terenurile trebuie sa fie suficient de late pentru a permite, pe cat posibil, cladiri cu latimi de peste 9m. Coeficientii urbanistici (P.O.T. si C.U.T.) sunt si ei foarte importanti. Astfel ca, un teren cu o suprafata destul de buna, de 500mp, poate fi insuficient in situatia in care nu este permisa construirea unei cladiri pe mai mult de o cincime din suprafata sa (P.O.T. = 20%). In Bucuresti, dimensiunile minime permise pentru teren sunt de 8m latime la strada si 150mp pentru cladiri insiruite, de 10-12m si 200mp pentru cladiri alipite la calcan si de 12m si 200mp pentru cladiri izolate pe lot.
  • Utilitatile urbane – Din acest punct de vedere esential este curentul electric. Toate celelalte: apa, canalizarea, gazele si telefonia, pot fi asigurate si altfel decat prin racordare la retelele urbane. Apa se extrage dintr-un foraj de adancime (aprox. 50m), apele uzate menajere se elimina in fosa septica care se goleste periodic, iar incalzirea se poate face cu gaz depozitat intr-un rezervor exterior, sau motorina. Aceste solutii sunt insa destul de costisitoare atat ca investitie cat si pe termen lung. Daca retelele de utilitati exista (conducte de gaz metan, apa, canalizare, stalpi de electricitate, telefonie, drum de acces), cheltuielile aferente racordarii la acestea sunt proportionale cu distanta fata de casa.
  • Calitatea solului – Pretul unei constructii poate creste semnificativ atunci cand solul este de proasta calitate, necesitand o fundare speciala. Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum necesar in proiectare.
 

 Proiectare si Avize – alcatuirea tuturor dosarelor necesare obtinerii avizelor este o munca costisitoare dar care poate fi evitata. Astfel puteti sa va adresati echipei noastre de arhitecti si proiectanti care in pretul pentru proiect vor include si aceasta activitate. Avizele sunt:

  • Tema de proiectare – defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati). Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect. Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.
  • Studiul de fezabilitate – Acest studiu cuprinde schita la scara cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.
  • Certificatul de urbanism – este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de urbanism aprobate. Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi. Certificatul contine referinte despre:
    • regimul de inaltime a constructiei
    • pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc)
    • cota de inaltime la cornisa;
    • valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare – (P.O.T.)
    • valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.

Pentru obtinerea certificatului de urbanism este necesar sa schitati pe o lista cadastrala amplasamentul viitor al casei.
Certificatul de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.
Certificatul de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):

    • Oficiul de cadastru – Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitui agricol (dc este in zona agricola)
    • exploatare retele de apa, canal – Compania Nationala Apele Romane
    • exploatare retele electrice – Electrica
    • exploatare retele de gaze naturale – Distrigaz
    • salubritate;
    • retele telefonice – Romtelecom
    • aparararea impotriva incendiilor – Pompieri
    • apararea civila – Apararea Locala Antiaeriana
    • sanatatea populatiei – Directia de Sanatate Publica -SANEPID
    • Admininistatia drumurilor si podurilor
    • Politia – dc terenul se afla intr-o zona speciala
    • Autoritatea romana de aviatie – dc terenul se afla in proximitatea unui aeroport
    • MApN, SRI – dc terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar
    • Ministerul culturii si cultelor – dc terenul se afla pe un sit arheologic sau intr- zona de interes arheoloic
    • protectia mediului – Ministerul Apelor si Protectiei Mediului
    • etc,

Observatie – avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize.
In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita si intocmirea altor documentatii cum ar fi:

    • P.U.D. – Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare,
    • P.U.Z. – Plan de Urbanism Zonal
    • P.U.G. – Plan de Urbanism General

Dosarul pentru obtinerea avizelor va contine:

    • Certificatul de Urbanism;
    • Schita de amplasament a terenului la scara 1:500;
    • Schita de amplasament a terenului la scara 1:2000;
    • Schita de amplasament cu pozitia casei pe teren;
    • Cerere

Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul Local al localitatii.

  • Autorizatia de constructie – este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii. Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 – Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:
    • planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
    • certificatul de urbanism;
    • toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
    • acte notariale (la nevoie);
    • memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
    • referatele verificatorilor de specialitate;
    • referatele expertilor tehnici (la nevoie);
    • actele de proprietate asupra terenului
    • proiectul pentru autorizare – acesta este compus din:
    • planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
    • planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
    • planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
    • planul de invelitoare
    • sectiune caracteristica
    • toate fatadele
    • scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
    • cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
    • chitanta de achitare a taxei de autorizare.

Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie – Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.
Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.
Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale.

  • Documentatie pentru Detaliile de Executie (DDE) – documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv:
    • rezistenta
    • arhitectura
    • instalatii sanitare
    • instalatii termice
    • instalatii electrice

Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc., fiecare zona, in vederea unei executii corecte.
Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.

 

 Executie

  • Autorizarea organizarii de santier – Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale. Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:
    • documentatia constructiei – project;
    • planurile de amplasare in zona;
    • planul de fundatie pe nivele;
    • cerere tip.

Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

  • Dirigintele de santier – sunt doar cei autorizati de catre Inspectoratul de Stat in Constructii, conform Procedurii de autorizare a inspectorilor de santier, aprobata prin Ordinul Ministrului Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei nr. 488 / 03.04.2002. Ei au urmatoarele atributii:
    • Verifica proiectele: existenta tuturor pieselor scrise si desenate si corelarea acestora;
    • Verifica existenta in proiect a prevederii fazelor determinante si a programului de control al proiectantului;
    • Urmareste realizarea constructiei in conformitate cu prevederile contractului, a proiectelor, a caietelor de sarcini si a reglementarilor tehnice in vigoare;
    • Interzice utilizarea de lucratori neautorizati pentru lucrarile la care reglementarile tehnice au prevederi in acest sens;
    • Efectueaza verificarile prevazute in ,,Planul de verificari si incercari” si, daca este cazul, si alte verificari suplimentare si semneaza documentele intocmite in urma verificarii;
    • Verifica respectarea legislatiei in vigoare cu privire la materialele utilizate;- urmareste executarea lucrarilor pe tot parcursul lor, admitand la plata numai lucrarile corespunzatoare din punct de vedere calitativ;
    • Cere executantului, dupa caz, sistarea executiei, demolarea lucrarilor executate necorespunzator si refacerea lor numai in baza solutiilor elaborate de proiectant;
    • Transmite proiectantului pentru solutionare sesizarile proprii, ale executantilor sau ale altor persoane abilitate;
    • Verifica respectarea cerintelor stabilite de Legea 10/1995 privind calitatea in constructii;
    • Avizeaza dispozitiile de santier transmise de proiectant;
    • Urmareste respectarea programului de asigurare a calitatii de catre executant;
    • Participa la receptia lucrarilor si Tntocmeste actele de receptie;
    • Convoaca comisia de receptie la finalizarea lucrarilor;
    • Urmareste rezolvarea problemelor constatate sau recomandate de comisia de receptie;
    • Verifica respectarea parametrilor prevazuti in cartea tehnica a constructiei;
  • Receptia preliminara – In maximum 15 zile din momentui in care executantul v-a anuntat ca a terminat lucrarile, incepeti receptia la terminarea lucrarilor in prezenta unei comisii formata din dvs. si un reprezentant al administratiei publice locale. La aceasta receptie invitati sa participe:
    • arhitectul, inginerii pentru instalatiile termice, sanitare, electrice – ca reprezentanti ai proiectantului;
    • seful de santier- ca reprezentant al executantului.

Incheiati un proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor semnat de toti membrii comisiei. Mentionati toate defectiunile/ neconformitatile! Din acest moment incepe perioada de garantie a lucrarilor, timp in care acestea se vor remedia gratuit. Beneficiati de aceasta garantie numai daca ati lucrat cu o firma autorizata care, in mod normal si legal, va asigura totui pe baza unui contract.

  • Receptia finala – Cu cel mult 15 zile dupa expirarea perioadei de garantie (care este prevazuta in contractul cu executantul), trebuie sa convocati din nou comisia de receptie pentru receptia finala a lucrarilor. Comisia are aceeasi componenta cu cea de la receptia la terminarea lucrarilor si aceiasi invitati. Incheiati un proces verbal de receptie finala.
    Prin acest document, executantul certifica faptul ca si-a indeplinit toate prevederile contractului (daca exista) si ale documentatiei de executie. Acest proces verbal este actul final semnat cu executantul (firma constructoare).